Les variétés de contrat de bail

A. Le bail ordinaire

Lors de son entrée en vigueur, la loi du 20 février 1991 réputait conclu pour neuf ans tous les baux conclus pour une durée d'au moins trente-six mois. La loi du 13 avril 1997 supprime l'existence des contrats à durée indéterminée pour ne laisser que les contrats dont la durée est déterminée.

Si le bail est oral ou si le bail est écrit, mais sans indication de durée, le bail sera réputé conclu pour une durée de neuf ans. Au sinon, le bail a soit une durée égale ou inférieure à trois ans, soit une durée de plus de neuf ans, soit a été conclu à vie. Un bail conclu pour des durées déterminées comprises entre 3 et 9 ans sera réputé conclu pour 9 ans. Ainsi un bail conclu pour une durée de sept ans est parfaitement valable, mais sera toujours réputé conclu pour neuf ans.

La date d'entrée en vigueur du bail est importante pour déterminer à partir de quand commence la période de 9 ans. Selon qu'il ait été conclu avant ou après le 28 février 1991, la date d'entrée en vigueur du bail est :

  • soit celle qui prévue dans le contrat s'il est écrit (bail conclu après le 28/02/91),
  • soit celle de l'entrée dans les lieux s'il est verbal (bail conclu après le 28/02/91),
  • soit celle de la date certaine du contrat (bail enregistré conclu avant le 28/02/91),
  • soit celle du 1er janvier 1987 (bail non enregistré ayant pris cours avant le 01/01/87),
  • soit celle de l'inscription au registre de la population ou des étrangers (bail non enregistré ayant pris cours après le 01/01/87),
  • soit celle d'entrée en vigueur du bail démontrable par toute voie de droit (bail non enregistré et locataire non inscrit ayant pris cours après le 01/01/87),

Si aucune des parties ne met fin au contrat à l'expiration de cette période de 9 ans, le bail est prorogé pour une période de trois ans aux mêmes conditions.

B. Le bail de courte durée

Il va de soi, d'après les règles exposées ci-dessus, que le bail de courte durée ne peut être conclu que par écrit. En outre, ni le bailleur, ni le locataire ne peuvent mettre fin à ce type de contrat de manière anticipée excepté si le bail prévoit le contraire. La loi permet au bailleur de conclure plusieurs contrats successifs de courte durée à condition toutefois que leurs durées ne dépassent pas 3 ans.

Un tel contrat ne peut être renouvelé qu'une seule fois par écrit et aux mêmes conditions. Cependant la durée ne doit pas être la même. Ainsi il est possible de conclure un contrat d'un an et de le proroger pour deux ans. Le contrat peut être résilié moyennant un préavis de trois mois avant l'échéance du terme convenu.

À supposer qu'aux termes du second renouvellement, rien ne change, le locataire continuant à occuper les lieux en l'absence de préavis notifié par le bailleur, le contrat se poursuit aux mêmes conditions, mais est supposé avoir été conclu pour 9 ans à commencer du premier contrat. Ainsi le bailleur ne pourra pas modifier le montant du loyer alors que s'y passait un nouveau contrat avec un autre locataire, type pour serait adapté son nouveau loyer à l'indice des prix selon les règles de l'indexation des loyers.

Bref, il est désormais interdit au bailleur de conclure plusieurs contrats successifs de trois ans avec le même locataire.

C. Le bail de longue durée

Le bail de longue durée est celui qui y est conclu par écrit et dont la durée excède 9 ans.

D. Le bail à vie

Un tel contrat doit être également conclu par écrit. À tel contrat ne prendra fin qu'au décès du locataire sans que le bailleur ne puisse y mettre un terme anticipé. Puisque le locataire conserve son droit de quitter les lieux à tout moment moyennant préavis de trois mois, il demeure possible au bailleur de prévoir dans le contrat une disposition contraire à l'impossibilité de résiliation.