Le conseil de copropriété

ipiLa profession d'agent immobilier comprend diverses activités :
1. Les activités d'intermédiaire en vue de la vente, I'achat, I'échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce.

2. Les activités d'administrateur de biens assurant :

- soit la gestion de biens immobiliers ou de droits immobiliers
- soit la fonction de syndic de biens immobiliers en copropriété.

1. Les rapports entre le syndic, I'assemblée générale et le conseil de gérance au sein d'une copropriété.

La gestion d'un immeuble à appartements est assurée, d'une part, par l'assemblée générale (AG) et, d'autre part, par le syndic. En principe, l'AG prend les décisions que le syndic devra exécuter. Bien que cela ne soit pas obligatoire, il peut être intéressant, dans certains immeubles, en particulier les grands immeubles, de prévoir un conseil de gérance.

Examinons donc les missions légales du syndic et les tâches que peut remplir un conseil de gérance.

Le syndic joue un rôle clé. Outre les tâches qui lui sont imposées par les statuts de l'association des copropriétaires, le syndic doit effectuer une série de tâches qui lui sont confiées par la loi.

2. Les missions légales du syndic

Puisque les missions statutaires peuvent différer d'un immeuble à l'autre, nous nous limitons ici à celles prévues par la loi sur la copropriété, selon laquelle le syndic est chargé des tâches suivantes :

1. afficher de manière inaltérable et visible à l'entrée de l'immeuble l'extrait de l'acte portant sa nomination comme syndic (art. 577-8 § 2 du Code civil) ;

2. convoquer l'assemblée générale (art. 577-8, § 4, 1° CC) ;

3. consigner les décisions prises par l'assemblée générale (art. 577-8, § 4, 2° CC) ;

4. exécuter et faire exécuter ces décisions (art 577-8, §4,3° CC) ;

5. accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire (art. 577-8, § 4, 4° CC) ;

6. administrer les fonds de 1'association des copropriétaires (art. 577-8, § 4, 5° CC) ;

7. représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes (art. 577-8, § 4, 6° CC) ;

8. fournir, à la demande du notaire, le relevé des dettes visées à l'art. 577-11 § 1er CC (art. 577-8, § 4, 7° CC) ;

9. communiquer à toute personne occupant l'immeuble, mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date de cette assemblée afin de lui permettre de formuler des observations ou demandes. Celles-ci seront communiquées à l'assemblée (art. 577-8, § 4, 8° CC) ;

10. déposer le règlement d'ordre intérieur dans le mois de sa rédaction au siège de l'association et le mettre à jour en fonction des modifications (art 577-lO, § 2 CC)

11.consigner les décisions de l'assemblée générale dans un registre déposé au siège de l'association (art. 577.10, § 3 CC) ;

12. communiquer par lettre recommandée à tout titulaire d'un droit réel ou personnel sur le bien immobilier ou d'une autorisation d'occupation de ce bien, les dispositions et décisions prises par l'assemblée générale pour la concession de ce droit, si cela n'a pas été fait par le concédant du droit (art. 577-10, § 4, 1° CC) ;

13. communiquer par lettre recommandée toutes les dispositions et décisions adoptées par l'assemblée générale aux personnes visées au point 12 ci-dessus, pour autant qu'elles ne disposent pas du droit de vote à l'assemblée générale (art. 577-10, § 4, 2° CC) ;

14. liquider l'association, pour autant que l'assemblée générale reste en défaut de procéder à des désignations de liquidateurs (art. 577-13, § 2 CC).

3. Les tâches du conseil de gérance.

En l'absence de toute réglementation le concernant, le conseil de gérance s'appropriait jusqu'il y a peu un certain nombre de tâches importantes. La loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant le Code civil en matière de copropriété (en vigueur depuis le 1er août 1995) a mis fin à ces pratiques. Conformément à cette nouvelle loi, la "seule" tâche qui incombe encore au conseil de gérance consiste à assister le syndic et à exercer un contrôle sur sa gestion.

Le conseil de gérance assiste le syndic en émettant des avis. Il joue, en d'autres termes, le rôle de caisse de résonance des copropriétaires. Dans la mesure où les propositions et remarques du conseil de gérance servent l'intérêt général de l'immeuble et ne sont pas contraires à la loi et/ou aux statuts, le syndic en tiendra compte.

Toutefois, le syndic reste seul responsable de sa gestion (art. 577-8 § 5 CC).

Outre son rôle de conseil, le conseil de gérance exerce également un contrôle sur la gestion du syndic. En sa qualité d'observateur privilégié, il peut être considéré comme chien de garde de l'assemblée générale. Il vérifie comment et dans quel délai le syndic exécute ses missions. Cela ne signifie pas pour autant qu'il doit suivre à la trace les moindres faits et gestes du syndic dans le cadre de ses activités. Le but est simplement que le conseil de gérance fasse rapport aux membres de l'assemblée générale.

En aucun cas, le conseil de gérance ne peut s'octroyer des compétences attribuées exclusivement au syndic ou à l'assemblée générale. Puisque le conseil de gérance doit contrôler le syndic, les membres du conseil de gérance ne peuvent exercer aucune activité de syndic (même partiellement) : en effet, le contrôlé ne peut être en même temps le contrôleur ! Ainsi, la double signature pour les opérations sur le compte de la copropriété a dorénavant perdu tout sens, puisque seul le syndic est compétent pour administrer les fonds de l'association des copropriétaires (art. 577-8 § 4, 5° CC).

4. Le fonctionnement du conseil de gérance

La loi ne parle que de la possibilité de créer un conseil de gérance. Rien n'y est précisé quant à son fonctionnement, de sorte que cette matière doit être réglée dans les statuts de l'immeuble. Le nombre de réunions du conseil de gérance dépendra des problèmes qui se posent dans l'immeuble et de l'importance de ceux-ci. Il devrait, d'une manière générale, se réunir au moins une fois par an. Bien que ce ne soit pas obligatoire, il est cependant souhaitable que le syndic assiste aux réunions du conseil de gérance. La communication entre les parties n'en sera que meilleure.

5. L'élection du conseil de gérance

Sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, I'assemblée générale décide, à la majorité des trois quarts des voix, de la "création" et de la "composition" d'un conseil de gérance.

Le conseil de gérance se compose d'un certain nombre de personnes, choisies parmi les copropriétaires de I'immeuble. Il est conseillé qu'elles soient choisies pour une durée déterminée. Bien que la loi prévoie que l'assemblée générale décide à la majorité des trois quarts de la "création" et de la "composition" (= le nombre de membres) d'un conseil de gérance, on notera que pour I'élection des membres, la majorité simple (50% + 1) suffit.


Source : Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI) - Rue du Luxembourg 16 B - 1000 Bruxelles
Tél. : 02-505.38.50 &endash; Fax : 02-503.42.23
Site Internet :
http://www.ipi.be