Le cadastre et la péréquation cadastral

Généralités

Le revenu cadastral d'un immeuble est le revenu moyen normal net d'une année tel qu'il est fixé, par parcelle cadastrale, par l'administration du cadastre.

Par revenu moyen normal net, l'administration entend la valeur locative normale nette

Pour déterminer la valeur locative normale nette d'un immeuble bâti, l'administration du cadastre pratique un abattement forfaitaire de 40% au revenu moyen normal brut pour frais d'entretien et de réparation et ce indépendamment du fait de savoir si l'immeuble en question est loué par son propriétaire.

La péréquation cadastrale

Ce revenu immobilier est fixé par l'administration du cadastre par rapport à une période de référence. L'adaptation périodique de ce revenu est plus connue sous le nom de péréquation cadastrale.

Actuellement, les revenus cadastraux en vigueur sont fixés en fonction de la valeur locative normale nette estimée au 1er janvier 1975 et résultent de la dernière péréquation générale appliquée depuis le 1er janvier 1980.

Ainsi, par exemple, un revenu cadastral estimé à 60 000 francs en tenant compte de l'abattement forfaitaire de 40% correspond en réalité à une valeur locative normale brute de 100 000 francs. C'est-à-dire que l'administration estime qu'au 1er janvier 1975 l'immeuble bâti visé aurait rapporté à son propriétaire un loyer brut annuel égal à 100 000 francs.

Procéder à une nouvelle péréquation générale est une mesure politique des plus impopulaires. Imaginez qu'à partir du 1er janvier prochain la valeur locative normale brute soit évaluée sur base d'une période de référence fixée au 1er janvier 1995 au lieu du 1er janvier 1975 comme c'est encore le cas aujourd'hui. Une parade a toutefois été trouvée en indexant annuellement le revenu cadastral (loi du 28 décembre 1990).

Si vous habitez l'immeuble dont vous êtes propriétaire, il vous sera possible de procéder à un abattement, plus ou moins important selon le nombre de personne à votre charge, sur votre revenu cadastral.

Attention, si vous décidez d'affecter votre bien à votre activité professionnelle, les revenus immobiliers que vous êtes censés retirer de votre immeuble viendront s'ajouter à vos revenus professionnels.

Le précompte immobilier

Le précompte immobilier est un impôt perçu par l'administration fiscale sur le revenu cadastral déclaré par le contribuable-propriétaire. Il doit être entièrement supporté par le propriétaire de l'immeuble, jamais par un locataire.

Le précompte immobilier est fixé à 1,25% du revenu cadastral tel qu'il existe au 1er janvier de l'exercice d'imposition. Cet argent va directement dans les caisses de l'Etat. Ce n'est malheureusement pas tout, il faut encore y ajouter les prélèvements additionnels de l'Etat au profit des pouvoirs locaux (Régions, Communautés, Provinces, Communes,...). Ces prélèvements sont plus connus sous le nom de centimes additionnels.

Il n'est donc pas rare que le précompte immobilier réclamé par l'administration soit égal ou supérieur à 30% du revenu cadastral.