Virtual Home

Informations juridiques

Vous êtes libres d'imprimer cette page pour une lecture plus reposante

Accueil --> Législation --> Juridique --> Responsabilités


La théorie des troubles de voisinage

Que se passe-t-il lorsqu'un dommage est constaté alors qu'aucune faute n'est imputable au propriétaire voisin pour avoir pris toutes les précautions et mesures préventives possibles et pour avoir exécuté ses travaux dans les règles de l'art ?

L'impossibilité de démontrer une faute dans le chef du propriétaire empêche donc son voisin de réclamer l'application des articles 1382 et suivants du Code civil tendant à la réparation du dommage qu'il a subi.

Est-il dès lors possible de démontrer une responsabilité objective entraînant la compensation d'un dommage inconstablement subi sans faute préalable de son auteur ?

En l'absence de tout texte légal, c'est la Cour de cassation qui a conçu la théorie des troubles de voisinage en se fondant sur l'article 544 du Code civil qui stipule que tout propriétaire a le droit de jouir normalement de sa propriété. En conséquence, chacun des propriétaires voisins à un droit égal à la jouissance de son bien et de cet équilibre résulte les droits respectifs des propriétaires.

Cet équilibre peut être rompu par un fait non fautif provoquant un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage. Cette rupture entraîne une juste et adéquate compensation de nature à rétablir cette égalité.

Le point de rupture de cet équilibre est soumis à l'appréciation souveraine du juge qui statuera en tenant compte des circonstances sans que le trouble ne soit spécifiquement dû à l'aménagement causant la dégradation matérielle d'un bien immobilier voisin.

Il s'agira le plus souvent de la constatation de fissures, de lézardes, de bruits excessifs, de poussières, d'odeurs, mais aussi de la perte d'une clientèle commerciale, de la perte de luminosité, de vibrations excessives, d'interférences, d'une dépréciation du bien ou de la privation excessive de la jouissance de son bien. Ces dommage étant constatés en l'absence de tout fait fautif dans le chef du propriétaire voisin, sinon on parlera plutôt d'abus de droit.

La juste et adéquate compensation accordée au propriétaire les effets ne peut pas être considérée comme la réparation intégrale du préjudice subi. La compensation va rétablir i'égalité rompue et ne permet une indemnisation intégrale du dommage mais bien uniquement pour ce qui excède la limite des inconvénients normaux.

Les cas particuliers de l'entrepreneur, du locataire et des copropriétaires

Il n'appartient pas à l'entrepreneur ni au promoteur immobilier de compenser un déséquilibre constaté entre deux propriétés même s'ils sont à l'origine du trouble de voisinage .

Il est en revanche généralement admis que l'occupant d'un immeuble en vertu d'un bail commercial puissent agir directement contre le propriétaire voisin . La jurisprudence admettent aujourd'hui que le locataire, voire le sous-locataire, puisse à invoquer l'article 544 du Code civil contre le propriétaire voisin. À l'inverse le propriétaire subissant un trouble excessif pourra demander l'application de la théorie des troubles de voisinage contre le locataire de l'immeuble voisin.

La théorie des troubles de voisinage peut également être invoquée par ou contre les copropriétaires des parties communes d'un immeuble.