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Généralités

Il s'agit d'une mesure de publicité spécifiquement conçue pour les droits réels immobiliers. Ainsi, un acte de vente d'immeuble est opposable entre parties, il peut ne pas forcément l'être à l'égard de certain tiers. La transcription a donc pour effet de rendre opposable l'acte ayant transféré la propriété d'un immeuble à un certain nombre de personnes non présentes à l'acte.

Exemples

Le cas le plus classique résulte de la double vente d'un même immeuble à deux personnes différentes et de bonne foi. Celui des deux acheteurs qui aura transcrit le premier l'acte d'acquisition l'emportera sur l'autre acheteur.

D'autres conflits de même nature peuvent encore survenir entre l'acheteur d'un bien immeuble et :

Pour tous ces conflits, l'acheteur ne l'emportera que s'il a transcrit l'acte de propriété avant que l'un d'eux n'aie transcrit l'acte lui procurant un droit sur l'immeuble. Il est donc important que cette formalité soit accomplie dans un délai raisonnable après la vente.

Conseils pratiques

D'une manière générale, c'est le notaire qui s'occupe de la transcription de l'acte dans le Registre de la Conservation des Hypothèques et qui perçoit le salaire du Conservateur.

En revanche, il est souvent bien plus utile de consulter ce registre lorsque l'on se prépare à acquérir un bien immeuble. Il vous assurera premièrement que le vendeur est bien le propriétaire de l'immeuble que vous projetez d'acquérir, mais ce n'est pas tout.

En consultant le Registre de la Conservation des Hypothèques, vous apprendrez également, grâce à une inscription faite en marge du registre des transcriptions, l'existence d'éventuels jugements ou demandes tendant à faire prononcer par la justice l'annulation ou la résolution de la vente.

Cas particulier du locataire

Les conflits entre l'acquéreur d'un immeuble et un locataire ne sont pas rares. La règle veut que le locataire soit en droit de demeurer dans l'immeuble vendu que lorsque son bail a acquis date certaine avant la transcription de la vente. Un bail acquiert date certaine lorsque celui-ci est enregistré au bureau de l'Enregistrement du ressort dans lequel l'immeuble est situé (voyez l'annuaire téléphonique).

L'absence de publicité du bail autorisera le nouvel acquéreur à ignorer les baux en cours et à recourir à l'expulsion des locataires non protégés.

Lorsque le bail a été concédé pour plus de neuf ans, celui-ci doit être transcrit dans le Registre de la Conservation des Hypothèques si le locataire ne veut pas subir les mésaventures d'une expulsion une fois l'immeuble vendu.