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La loi sur les loyers

La loi du 13 avril 1997 modifie certaines dispositions de la loi du 20 février 1991 relative à la résidence principale du preneur. C'est l'occasion pour nous de récapituler quelques aspects du bail affecté au logement principal des locataires.

Le bail oral et le bail écrit

La loi protège aussi bien le bail verbal que le bail écrit. Pour rappel, s'il s'agit d'un bail écrit, il faut que le bail soit rédigé en autant d'exemplaires qu'il y a de parties au contrat (article 1325 du Code civil). Cependant l'existence d'un bail verbal conclu à partir du 1er mai 1997 ne permet pas au bailleur d'adapter annuellement le loyer à l'indice des prix. De même, il sera réputé conclu pour neuf ans et jamais pour une période inférieure nécessitant obligatoirement un écrit. Inversement, un bail conclu pour une durée supérieure à 9 ans n'est opposable aux tiers, par exemple au nouveau propriétaire, que s'il est établi par acte authentique ou s'il a été transcrit au bureau de la conservation des hypothèques de l'arrondissement dans lequel l'immeuble est situé (art. 1 et 2 de la loi hypothécaire). Il est à noter que le bail oral ne peut évidemment faire l'objet d'aucun enregistrement auprès des services communaux réduisant par là même la protection du preneur en cas de vente du bien loué.

Les formalités d'enregistrement

En revanche un bail écrit doit obligatoirement faire l'objet d'un enregistrement auprès du bureau du receveur de l'enregistrement du ressort dans lequel l'immeuble loué est située. Ce droit est de 1.000 francs. C'est le locataire qui a le plus intérêt à faire procéder à l'enregistrement de son bail. Toutefois la loi ne précise pas à qui appartient l'accomplissement de cette formalité. Si rien n'est précisé, les frais seront partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le bail doit être enregistré dans les quatre mois qui suit la signature du contrat sous peine d'amende. L'enregistrement d'un bail a pour effet de donner une date certaine au contrat le rendant ainsi opposable aux personnes non parties au contrat, par exemple le nouveau propriétaire. Rappelons qu'à bail oral ne peut jamais fait l'objet d'un enregistrement.

La durée déterminée ou indéterminée

La règle veut que tous les contrats et désormais une durée déterminée. Cette durée est fixée par écrit dans le contrat de bail pour au moins trois ans, 9 ans au plus. Syrien et t'indiquer la durée d'un vent. La conclusion d'un contrat à vie clients locataires durant sa vie au bailleur est également envisageable.

Les effets du mariage sur le bail

Si le bail porte sur le logement principal d'un couple marié y ait toujours censé avoir été conclus par les deux époux. Cela signifie que le bailleur devra, sous peine de nullité, faire parvenir séparément tous les actes officiels (préavis, notification, exploit, ...) en deux exemplaires et par lettre séparée à chacun des époux. Inversement, ces mêmes documents devront être adressés au bailleur par les deux époux séparément. S'il n'en est pas ainsi et si le bailleur est au courant du mariage de ses locataires (clause du bail, pli recommandé, ...), les époux pourront invoquer la nullité des actes qui ne leur ont pas été adressés au bénéfice de la règle.

La résidence principale

La loi s'applique au contrat de bail qui porte, avec l'accord du bailleur, sur la résidence principale du locataire.

Il faut donc que le locataire habite effectivement et à titre principal dans les lieux loués. Il n'est pas nécessaire que le locataire soit domicilié à cette adresse, ni même qu'il soit inscrit au registre de la population ou des étrangers. Il faut également que le bailleur soit d'accord d'affecter l'immeuble qu'ils louent ou à la résidence principale du locataire. Cet accord peut être exprès (bail) ou tacite (connaissance).

Il est possible au bailleur de prévoir expressément dans le bail la clause suivante : "l'immeuble loué aux fins de résidence secondaire" ou "l'immeuble loué ne peut être affecté à la résidence principale du preneur". Cependant ces clauses ne suffisent pas tant qu'elles ne sont pas accompagnées dans le contrat de deux mentions précises. La première est une justification sérieuse quant aux raisons pour lesquelles l'immeuble ne peut pas servir de résidence principale. La seconde mention doit indiquer l'adresse où le locataire aura sa résidence principale pendant la durée du bail.

Nous pouvons en déduire que la location d'un appartement au bord de mer, d'un kots pour étudiant, d'un chalet de vacance, ou de tout autre bien loué au mois ou à l'année, ne tombe pas sous le champ d'application de la loi. En revanche, il est possible que le preneur décide en cours de bail d'installer sa résidence principale dans l'immeuble loué. Dans ce cas, la loi ne commencera à appliquer qu'à partir de ce moment mais uniquement si le bailleur donne son accord écrit, sa signature marquant la date de commencement du nouveau bail.

Les mêmes règles s'applique lorsque le locataire principal décide de sous-louer à un sous-locataire les lieux qu'il affecte à sa résidence principale. Le locataire principal de venant aux yeux du sous-locataire le bailleur. Rappelons ici la sous-location doit être conclu conformément aux règles prévues par la loi après le 28 février 1991.

L'habitabilité

La loi oblige le bailleur à délivrer le bien en état de servir à l'usage auquel il est destiné. Il doit être entretenu et pendant toute la durée du bail, les réparations nécessaires incombent au bailleur, à l'exception de celles qui sont considérées comme faisant partie de l'entretien normal. Ces règles peuvent toutefois être écarté dans le bail.

La loi précise également que l'immeuble loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité. Un arrêté royal datant du 8 juillet 1997, auquel nous vous renvoyons, a défini ces notions de façon plus concrète. Si ces conditions ne sont pas réunies, le locataire a le choix de demander la résolution du bail si celui-ci a été conclu ou renouvelé depuis le 1er mai 1997 ou d'exiger l'exécution de travaux nécessaires pour rencontrer les conditions élémentaires susmentionnées. Précisons ici que ces conditions minimales d'habitabilité ne doivent pas être à respectées en cas de bail de rénovation.

L'état des lieux

L'absence d'état des lieux d'entrée et toujours plus avantageuse pour le locataire qui est alors présumé avoir reçu le bien loué dans le même état que celui dans lequel il le rend à la fin du bail. Autrement dit, le locataire n'est absolument pas responsable des dégâts occasionnés sauf si le bailleur parvient à en prouver le contraire. Inversement l'existence d'un état des lieux oblige locataire à réparer les dégâts constatés si ces dégâts sont occasionnés par une autre cause que la vétusté, la force majeure ou l'usage normal du bien.

L'état des lieux doit être fait de manière contradictoire, il doit être signé, daté et détaillé. Une clause du type : "l'immeuble est en bon état d'entretien est bien connu des parties" peut pas être considérée comme un état des lieux d'entrée.

La garantie

La garantie peut être soit bancaire soit consisté en une somme d'argent. Si la garantie consistant en d'argent, elle ne peut dépasser un montant correspondant à trois mois de loyer et doit obligatoirement être placés sur à compte bloqué ouvert au nom du locataire auprès d'une banque. Le bailleur restant à défaut de s'exécuter, même après sommation, est redevable d'un taux d'intérêt légal de 7 % sur le montant de la garantie. La libéralisation de la garantie ne peut se faire que suite à un accord écrit du bailleur et du preneur ou suite à la production d'une copie d'un jugement l'ordonnant.