Virtual Home

Informations juridiques

Vous êtes libres d'imprimer cette page pour une lecture plus reposante

Accueil --> Législation --> Juridique --> Location


Lors de son entrée en vigueur, la loi du 20 février 1991 réputait conclu pour neuf ans tous les baux conclus pour une durée d'au moins trente-six mois. La loi du 13 avril 1997 supprime l'existence des contrats à durée indéterminée pour ne laisser que les contrats dont la durée est déterminée.

Si le bail est oral ou si le bail est écrit, mais sans indication de durée, le bail sera réputé conclu pour une durée de neuf ans. Au sinon, le bail a soit une durée égale ou inférieure à trois ans, soit une durée de plus de neuf ans, soit a été conclu à vie. Un bail conclu pour des durées déterminées comprises entre 3 et 9 ans sera réputé conclu pour 9 ans. Ainsi un bail conclu pour une durée de sept ans est parfaitement valable, mais sera toujours réputé conclu pour neuf ans.

La date d'entrée en vigueur du bail est importante pour déterminer à partir de quand commence la période de 9 ans. Selon qu'il ait été conclu avant ou après le 28 février 1991, la date d'entrée en vigueur du bail est :

Si aucune des parties ne met fin au contrat à l'expiration de cette période de 9 ans, le bail est prorogé pour une période de trois ans aux mêmes conditions.

A. La résiliation du bail par le bailleur

Le bailleur a la faculté de mettre fin au bail pour occupation personnelle, pour procéder à des travaux de reconstruction, de transformation ou de rénovation. Il peut également résilier le bail sans motif en payant une indemnité au locataire. Dès réception par le locataire du congé de six mois notifié par le bailleur, il peut, à son tour, notifier un congé d'un mois sans devoir payer d'indemnité et peut quitter les lieux à l'expiration de ce délai. Il est à noter que le bail peut limiter ou exclure le droit du bailleur de résilier le bail pour les motifs invoqués ci-dessus et développés ci-dessous.

1. L'occupation personnelle

Le bailleur peut mettre fin au bail à tout moment pour occupation personnelle à condition de notifier, à peine de nullité, un congé de six mois mentionnant le motif invoqué et l'identité de la personne qui occupera effectivement le bien loué. Rappelons ici que le délai du préavis commence à courir le 1er jour du mois qui suit le mois pendant lequel le congé a été notifié.

Par occupation personnelle, il faut entendre le bailleur lui-même, mais aussi son conjoint, ses enfants, ses petits-enfants, ainsi que ceux de son conjoint, ses ascendants, ainsi que ceux de son conjoint, ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces, ainsi que ceux de son conjoint.

Ils font encore que l'occupation personnelle des lieux soit effective et qu'elle ait lieu dans l'année qui suit l'échéance du préavis. Cette occupation devra se prolonger effectivement pendant deux ans au moins. Si une de ces conditions n'est pas rencontrée, le locataire aura droit à une indemnité égale à dix-huit mois de loyer à moins que le bailleur ne prouve l'existence d'une circonstance exceptionnelle qui l'aurait empêché d'exécuter son projet suite à une circonstance indépendante de sa volonté et imprévisible au moment de la notification du congé.

2. La réalisation de travaux

À l'expiration de chaque triennat, le bailleur peut mettre fin au contrat s'il envisage de procéder à des travaux de reconstruction, de transformation ou de rénovation à condition de notifier au locataire un congé de six mois précisant le motif invoqué et accompagné soit d'une copie du permis de bâtir, soit d'un devis détaillé, soit d'une description des travaux avec estimation détaillée du coût, soit d'un contrat d'entreprise.

Le bailleur devra en outre démontrer que les travaux envisagés respectent les dispositions légales et réglementaires en matière d'urbanisme. Il devra également établir que les travaux affecteront le corps du logement du locataire. Sont ainsi exclus les travaux de façade, ceux qui sont entrepris dans le jardin, dans le grenier, à un autre étage que celui du locataire ou dans les dépendances de l'immeuble. Enfin, le coût des travaux devra être supérieur à trois années de loyers à moins qu'il ne s'agisse d'un immeuble comprenant plusieurs appartements loués auxquels cas le coût des travaux devra dépasser deux années de loyers de l'ensemble des logements .

Les travaux devront être commencés dans les six mois est terminé dans les vingt-quatre mois qui suivent l'échéance du préavis. Le locataire peut demander au bailleur de le communiquer sans frais les documents permettant de prouver que les travaux projetés ont été réalisés dans les conditions et dans les délais prévus par la loi. Si le bailleur ne parvient pas à remplir l'une de ces conditions et s'il ne peut justifier d'une circonstance exceptionnelle, il devra une indemnité égale à dix-huit mois de loyer au locataire.

3. En l'absence de motif

À l'expiration du 1er ou du 2e triennat, le bailleur peut mettre fin au bail sans motif à condition de notifier un congé de six mois et de verser au locataire une indemnité égale à : soit neuf mois de loyers (1er triennat), soit six mois de loyers (2e triennat).

B. La résiliation du bail par le locataire

Le locataire peut partir à tout moment à condition de notifier au bailleur un congé de trois mois. Il n'est jamais tenu de motiver son congé, mais devra au bailleur une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer selon qu'il quitte les lieux durant la première, deuxième ou troisième année de location.

C. La résiliation du bail à l'initiative d'une des parties

1. La résiliation de commun accord

Le bailleur et le preneur peuvent toujours se mettre d'accord pour mettre fin au bail de façon anticipée c'est-à-dire avant son échéance normale. Un écrit est toujours recommandé.

2. L'inexécution fautive

Si l'une des parties ne s'exécute pas dans ses obligations nées du contrat de bail, l'autre partie peut aller devant le juge de paix et demander soit l'exécution de l'obligation contractuelle non respectée, soit la résolution du contrat ainsi que des dommages et intérêts.

3. La mort d'une des parties

Il est à noter que le décès de l'une des parties ne m'est jamais fin à un contrat en cours, sauf s'il s'agit d'un contrat de bail à vie. Ce sont les héritiers des parties qui devront mettre fin au contrat en respectant les conditions légales prévues, elles poursuivent donc la location.

4. La clause résolutoire expresse

Cette clause prévoit, en cas d'inexécution par l'une des parties des ses obligations, la fin automatique du contrat. Cette clause est évidemment nulle. Seul un juge peut prononcer la résolution du contrat.

D. La prorogation du contrat de bail

Sans tenir compte de la manière dont le bail a pris fin, le locataire a le droit de demander une prorogation du bail s'ils justifient de circonstances exceptionnelles ( situations d'urgence , imprévisibles ou subites rendant problématique la perspective d'un déménagement ou la recherche d'un logement ).

Cette prolongation du contrat doit être demandée au moins un mois avant l'expiration du bail. De commun accord les parties peuvent fixer librement la durée de cette prolongation. En cas de refus de la part du bailleur, il appartient au juge de trancher en tenant compte de l'intérêt des deux parties et se prononce de façon équitable par exemple en accordant une augmentation de loyer ou une indemnité.

C'est au juge qu'il appartient également de fixer la durée de la prolongation, cette durée devant être déterminée.

Une nouvelle prorogation peut être demandée dans les mêmes conditions, sauf de durée, à l'expiration de la première. Cette prorogation peut également être demandée à l'acquéreur de l'immeuble en cas de vente.