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L'accession immobilière

Le code civil définit le droit d'accession par ces termes : " la propriété d'une chose /…/ donne droit sur tout ce qu'elle produit et sur tout ce qui s'y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement ".

Par accession naturelle, il faut entendre tous les apports fortuits de terrains et ceux des animaux ayant la qualité d'immeubles par destination.

Ainsi les déplacements de terres, sables et graviers le long des rives d'un cours d'eau qui passe sur sa propriété, autrement appelés les atterrissements ou alluvions ou avulsions, qui viendraient se déposer sur votre fonds deviennent votre propriété sans devoir rembourser le propriétaire du fonds duquel ces éléments ont été emportés.

Tous les animaux demeurant à l'état sauvage (abeilles, pigeons, lapins, poissons, …) et non individualisés appartiennent au propriétaire du fonds sur lequel ils s'installent à condition qu'ils n'y aient pas été attirés frauduleusement.

L'accession artificielle

Dû au fait de l'homme, il y a accession artificielle lorsqu'un fonds se trouve modifié par l'incorporation d'une chose matérielle (plantation, construction, ouvrages).

Dans chaque cas, le sol étant la chose principale, ce qui s'y incorpore suit le sort de cette chose principale.

Rappelons ici que l'accession est un mode d'acquisition de la propriété à part entière. Nous ne parlons donc pas de modification de l'étendue du droit de propriété.

Evidemment, nul ne peut être obligé à accepter contre son gré d'acquérir la propriété de choses non souhaitées. La propriétaire du fonds devra donc manifester sa volonté d'en acquérir la propriété ou exiger la démolition des ouvrages réalisés sur son fonds ou encore en abandonner la propriété à celui qui l'a réalisé. En ce faisant, le propriétaire du fonds donne naissance à un droit réel particulier appelé droit de superficie. Cela signifie que ce qui a été incorporé sur le fonds demeure la propriété temporaire (max. 50 ans) de celui qui l'a réalisé. On parle alors d'accession différée.

En acceptant les incorporations sur son fonds, le propriétaire s'engage également à rembourser les frais qui auront été exposés pour leur construction.

Cas rare mais qui existe est la situation du propriétaire qui construit avec les matériaux d'autrui et qui ne peut prouver qu'il en est le possesseur de bonne foi. Il ne devra rien démolir mais indemniser le propriétaire à concurrence de la valeur des matériaux.

Plus fréquentes sont les situations où des constructions sont érigées par quelqu'un d'autre que le propriétaire du fonds. Ainsi :

- le preneur d'un bail commercial
- le preneur d'un bail à ferme
- le superficiaire ou l'emphytéote
- le possesseur de bonne foi d'un fonds

sont des personnes qui suivent chacune des règles particulières en matière d'accession artificielle. La règle générale étant la possibilité offerte au propriétaire du fonds d'exiger la démolition si les travaux sont susceptibles d'enlèvement ou de racheter les ouvrages (frais, matériaux et main d'œuvre) par application de la théorie des impenses.

La théorie des impenses

Cette théorie prend en compte l'enrichissement de celui qui profite et l'appauvrissement de l'auteur des ouvrages en distinguant entre ce qui est nécessaire (sans quoi l'ouvrage périrait), utile (qui confère une plus-value) et voluptuaire (ne servant qu'à l'agrément).

Prenons l'exemple du locataire résidentiel qui construit sur le fonds de son bailleur. Le locataire doit en vertu du code civil se comporter en bon père de famille et user de la chose louée en respectant la destination du bien.

Jusqu'au terme du bail, le preneur peut toujours enlever ce qu'il a construit de même que le bailleur peut, en fin de contrat, exiger la suppression de ces ouvrages. S'il décide de les conserver, il n'est pas évident qu'il doive indemniser entièrement le locataire car celui-ci est légalement obligé de rendre la chose tel qu'il l'a reçue. La jurisprudence penche pour une indemnisation minimale en retenant le plus petit des montants entre celui représenté par l'enrichissement du bailleur et l'appauvrissement du preneur.

Autre exemple, celui d'un copropriétaire qui construit ou plante sur la partie commune de la copropriété. Un seul copropriétaire peut demander la démolition immédiate des ouvrages érigés en fraude de leurs droits. Si les autres copropriétaires souhaitent conserver la construction, ils indemniseront le constructeur en retranchant sa quote-part dans les travaux effectués.