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Informations légales

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Superficie et emphytéose

Loi du 10 janvier 1824 concernant le droit de superficie Journ. off., XIX, no 13)

Art. 1er. Le droit de superficie est un droit réel, qui consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui.

2. Celui qui a le droit de superficie peut l'aliéner et l'hypothéquer.

Il peut grever de servitudes les biens qui font l'objet de son droit, mais pour la durée de sa jouissance seulement.

3. Le titre constitutif du droit de superficie devra être trans-crit dans les registres publics à ce destinés.

4. Le droit de superficie ne pourra être établi pour un terme excédant cinquante années, sauf la faculté de le renouveler.

5. Pendant la durée du droit de superficie, le propriétaire du fonds ne peut empêcher celui qui a ce droit de démolir les bâtiments et autres ouvrages, ni d'arracher les plantations et de les enlever, pourvu que ce dernier en ait payé la valeur lors de son acquisition, ou que les bâtiments, ouvrages et plantations aient été construits ou faits par lui, et pourvu que le fonds soit remis dans l'état où il se trouvait avant la construction ou la plantation.

6. A l'expiration du droit de superficie, la propriété des bâtiments ouvrages ou plantations, passe au propriétaire du fonds, à charge par lui de rembourser la valeur actuelle de ces objets au propriétaire du droit de superficie, qui, jus-qu'au remboursement, aura le droit de rétention.

7. Si le droit de superficie a été établi sur un fonds sur le-quel se trouvaient déjà des bâtiments, ouvrages ou planta-tions dont la valeur n'a pas été payée par l'acquéreur, le pro-priétaire du fonds reprendra le tout à l'expiration du droit, sans être tenu à aucune indemnité pour ces bâtiments, ouvrages ou plantations.

8. Les dispositions du présent titre n'auront lieu que pour autant qu'il n'y aura pas été dérogé par les conventions des parties, sauf la disposition de l'article 4 du présent arrêté.

9. Le droit de superficie s'éteint entre autres :

1°. Par la confusion ;

2°. Par la destruction du fonds ;

3°. Par la prescription de trente ans.

Loi du 10 janvier 1824 concernant le droit d'emphytéose

Art. 1er. L'emphytéose est un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d'un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance annuelle, soit en argent, soit en nature, en reconnaissance de son droit de propriété.

Le titre constitutif de ce droit devra être transcrit dans les registres publics à ce destinés.

2. L'emphytéose ne pourra être établie pour un terme excédant quatre-vingt-dix-neuf ans, ni au-dessous de vingt-sept ans.

3. L'emphytéote exerce tous les droits attachés à la propriété du fonds, mais il ne peut rien faire qui en diminue la valeur.

Ainsi, il lui est défendu entre autres, d'en extraire des pierres, de la houille, de la tourbe, de l'argile ou autres matières semblables, faisant partie du fonds, à moins que l'exploitation n'en ait déjà été commencée à l'époque de l'ouverture de son droit.

4. Il profitera des arbres morts, ou abattus par accident pen-dant la durée de son droit, à la charge de les remplacer par d'autres, et il pourra également disposer à sa volonté de toutes les plantations qu'il aura faites lui-même.

5. Le propriétaire n'est tenu à aucune réparation.

L'emphytéote est obligé d'entretenir l'immeuble donné en emphytéose, et d'y faire les réparations ordinaires.

Il peut améliorer l'héritage par des constructions, des défrichements, des plantations.

6. Il a la faculté d'aliéner son droit, de l'hypothéquer et de grever le fonds emphytéotique de servitude pour la durée de sa jouissance.

7. Il peut, à l'expiration de son droit, enlever les constructions et plantations par lui faites et auxquelles il n'était pas tenu par la convention : mais il doit réparer le dommage que cet enlèvement a causé au fonds.

Néanmoins, le propriétaire du fonds aura droit de rétention sur ces objets, jusqu'à l'acquittement de ce qui lui est dû par l'emphytéote.

8. L'emphytéote ne pourra forcer le propriétaire du fonds à payer la valeur des bâtiments, ouvrages, constructions et plantations quelconques, qu'il aurait fait élever ou qui se trouvent sur le terrain à l'expiration de l'emphytéose.

9. Il supportera toutes les impositions établies sur le fonds, soit ordinaires, soit extraordinaires, soit annuelles, soit à payer en une fois.

10. L'obligation d'acquitter la redevance emphytéotique est indivisible ; chaque part du fonds donné en emphytéose demeure grevée de la totalité de la redevance.

L'emphytéote pourra être contraint au paiement par exécution parée.

11. L'emphytéote n'a droit à aucune remise de la redevance, soit pour diminution, soit pour privation entière de jouissance.

Néanmoins, si la privation totale de la jouissance a duré pendant cinq années consécutives, remise sera due pour le temps de la privation.

12. Il n'est dû aucune redevance extraordinaire à chaque mutation de l'emphytéose ni lors du partage d'une communauté.

13. A l'expiration de l'emphytéose, le propriétaire a contre l'emphytéote une action personnelle en dommages et intérêts pour les dégradations occasionnées par la négligence et le défaut d'entretien du fonds, ainsi que pour la perte des droits que l'emphytéote a laissé prescrire par sa faute.

14. L'emphytéose éteinte par l'expiration du temps ne se renouvelle pas tacitement mais elle peut continuer d'exister jusqu'à révocation.

15. L'emphytéote pourra être déclaré déchu de son droit pour cause de dégradations notables de l'immeuble et d'abus graves de jouissance, sans préjudice des dommages et intérêts.

16. L'emphytéote pourra empêcher la déchéance pour cause de dégradations ou d'abus de jouissance, en rétablissant les choses dans leur ancien état, et en donnant des garanties pour l'avenir.

17. Les dispositions du présent titre n'auront lieu que pour autant qu'il n'y aura pas été dérogé par les conventions des parties sauf la disposition de l'article 2 du présent titre.

18. L'emphytéose s'éteint de la même manière que le droit de superficie.

Loi du 14 mai 1955 relative aux baux emphytéotiques

Art. 1er. La redevance des baux emphytéotiques et, s'il en a été stipulé une, celle des baux de superficie conclus avant le 1er janvier 1956 sont, à dater de la première échéance qui suit la mise en vigueur de la loi, augmentées de la manière suivante :

Ces dispositions restent sans effet lorsque les parties contractantes ont réglé entre elles les conditions de la variabilité de la redevance originaire eu égard à l'évolution de la conjoncture économique ou financière.

2. A défaut de payer l'augmentation énoncée à l'article 1er, I'emphytéote ou le superficiaire peut être déclaré déchu de son droit.

Par l'effet de cette déchéance, les créances garanties par une hypothèque du droit d'emphytéose ou de superficie deviennent immédiatement exigibles.

Dans ce cas, le droit des créanciers hypothécaires est reporté sur les sommes éventuellement dues par le propriétaire à l'emphytéote ou au superficiaire pour la reprise des bâtiments et plantations.

3. L'action en déchéance intentée par application de l'ar-ticle 2 n'est recevable que si elle a été notifiée aux titulaires de droits réels dont le titre a été transcrit dans les registres à ce destinés. Un état trentenaire de l'immeuble et les exploits de notification seront annexés à l'original de l'ajournement.

4. Les tiers qui ont acquis un droit réel constitué par l'emphytéote ou le superficiaire pour la durée de sa jouissance ou pour une durée qui se prolonge au-delà de la déchéance éventuelle peuvent prévenir celle-ci en payant, à la décharge de l'emphytéote ou du superficiaire, I'augmentation de redevance énoncée à l'article 1er.

5. La déchéance prononcée par application de l'article 2, ne porte aucun préjudice aux recours ou aux droits à dom-mages et intérêts des titulaires de droits réels contre l'emphytéote ou le superficiaire qui a constitué ceux-ci.