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Presse spécialisée
La fin du bail

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Mettre fin à un contrat de bail ordinaire ou à un bail de courte durée ?

A. Moriau et N. Vahee écrivaient dans le numéro 155 de "Budget et Droits" à un article relatif à la durée du bail comparant le contrat ordinaire de 9 ans au bail de courte durée.

C'est essentiellement sur les possibilités de résiliation que les règles sont appliquées de manière très différente selon que le contrat soit conclu pour une durée supérieure ou inférieure à trente-cinq mois. Plusieurs raisons peuvent pousser le bailleur ainsi que le preneur à choisir une durée plus courte. Du point de vue du bailleur, celui-ci peut se prévaloir de la difficulté qu'il y a d'exprimer à l'avance si les loyers seront payés de façon régulière à plus long terme. En revanche, le bailleur qui s'aménage la possibilité d'emménager lui-même dans le logement à court terme ignore qu'il est possible de résilier anticipativement et sans frais un contrat de 9 ans s'il souhaite occuper les lieux personnellement.

Du point de vue du locataire, la seule raison qui peut le pousser à conclure un contrat de courte durée réside dans son intention de ne demeurer dans le logement que pour une courte durée, en tout cas inférieure à trois ans puisque dans le cadre d'un contrat ordinaire de neuf ans, le locataire peut mettre fin au bail à tout moment sans indemnité s'il résilie le contrat au-delà des trois premières années d'occupation.

Le contrat de courte durée doit être conclu par écrit et sa durée définie de manière réfléchie. Il peut être important que le bail prévoie une possibilité de résiliation anticipée du contrat ainsi qu'une tacite reconduction en fin d'échéance.

L'article reprend de façon claire les règles relatives à la durée du bail ordinaire et rappelle comment il est possible de mettre fin anticipativement au contrat.

La règle veut que le contrat, oral ou écrit, dit ordinaire soit présumé conclu pour une durée de neuf ans. Au terme des neuf ans, la durée du bail sera prolongée par tranche de trois ans si aucune des parties ne donne de préavis.

La loi prévoit la possibilité de résilier anticipativement le bail moyennant à préavis de trois mois (locataire) ou de six mois (bailleur). Cependant, le locataire qui reçoit de son bailleur un préavis de six mois peut si ça l'arrange de donner un contre préavis d'un mois et quitter dans le mois les lieux sans indemnité.

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment sans justification. Un préavis de trois mois et une indemnité légale de 3, 2, ou 1 mois de loyer sera due. selon que le bail se termine au cours de la première, de la deuxième de la troisième année. Au-delà du 1er triennales, le preneur est en droit de rompre le contrat sans indemnité nonobstant toute clause contraire du bail.

Le bailleur n'a, en revanche, la possibilité de mettre fin au bail de manière anticipée que dans quatre cas : il peut vouloir occuper lui-même le logement ou le faire occuper par un membre de sa famille, y effectuer des travaux importants ou encore, s'il ne peut avancer aucune de ces raisons, payer une indemnité.

Les règles en matière de reconduction et de résiliation anticipée du bail à court terme diffèrent sensiblement des règles exposées ci-dessus et qui concernent exclusivement les baux affectés à la résidence principale du locataire.

Ainsi, un contrat de courte durée ne peut être renouvelé qu'une seule fois à condition de faire l'objet d'un écrit et que la durée totale du bail ne dépasse pas trois ans. Si la location devait perdurer au-delà du terme renouvelé, le bail est considéré comme un bail ordinaire dont la durée a commencé avec la signature de la première convention.

Il n'est normalement pas possible de résilier un contrat de courte durée avant son échéance. Le locataire qui quitterait les lieux avant échéance s'expose au paiement d'une indemnité égale aux loyers restant à percevoir jusqu'à la fin de la location même si les juges de paix ramènent généralement cette indemnité à trois voire six mois de loyer. Il est cependant loisible aux parties de convenir ensemble d'autres règles permettant une résiliation moyennant préavis et indemnités. Cette clause n'est cependant admise que si elle profite exclusivement au locataire et non au bailleur qui ne peut s'aménager la possibilité de mettre fin anticipativement au bail de courte durée.