Retour
Presse spécialisée
Les formules de crédit hypothécaire

Accueil --> Presse --> Lu pour vous --> Financement

Les multiples formules de crédit logement présentes sur le marché

Le 26 mars 2001, Charlotte Mikolajcak ,appuyée par l'avis du courtier en crédit Pascal Lasserre, écrivait un article dans les "Nouvelles Immobilières" présentant les différentes formules de crédit hypothécaire actuellement disponibles sur le marché.

A côté du très traditionnel crédit hypothécaire à taux fixe sur 20 ans , il existe également une série de crédits hypothécaires dont les formules varient en fonction du risque que l'emprunteur est prêt à courir.

Le plus sûr des crédits est évidemment l'emprunt fixe sur toute sa durée. En contrepartie de cette sécurité, l'emprunteur payera un intérêt plus cher. Celui-ci peut être légèrement réduit si, sur un emprunt de 20 ou de 25 ans, la période de fixité n'est que de 10 voire 15 ans. Dans ce cas, le taux est soumis à variabilité une voire deux fois sur la vie du crédit.

Tout aussi classiques, les emprunts dont le taux est revu les 1, 3, 5 ou dix années. Ils demeurent possibles avec ce type d'emprunts de limiter la hausse ou la baisse du taux à un plafond ou par un plancher défini à l'avance, généralement 2 pour cents.

Certaines institutions de crédit, proposent aussi à leurs clients la possibilité d'emprunter à la carte (13+7+7, ...).

La plupart des emprunts sont remboursés en mensualités constantes. Ce qui signifie que chaque mois l'emprunteur rembourse la même somme représentant une partie du capital et une partie d'intérêts. Toutefois, l'emprunteur qui opte pour un amortissement constant du capital en remboursement des mensualités plus importantes en début de prêt bénéficie d'indéniables avantages fiscaux. On parle d'amortissement constant du capital car chaque mois une fraction constante de capital est remboursée et ne donne plus lieu à intérêt.

Le mode de remboursement dit à terme fixe offre la possibilité à l'emprunteur de ne rembourser que les intérêts durant la durée du crédit tout en s'obligeant, au terme du crédit, à rembourser en une seule fois le montant total du capital emprunté.

Le crédit avec reconstitution du capital et répond du même principe que le crédit à terme fixe mais la reconstitution du capital est assurée par à contrat d'assurance vie mixte d'assurance groupe (branche 21). L'emprunteur ne rembourse donc que les intérêts de l'entrain et une prime d'assurance qui à échéance servira au remboursement intégral du capital. La formule est intéressante même d'un au point de vue fiscal mais la prudence reste de mise.

La dernière née des formules de crédit hypothécaire requiert encore plus de prudence de la part de l'emprunteur qui, mal informé, peut subir un dommage certain. Il s'agit du crédit investissement ou crédit avec reconstitution-investissement du capital. Cette formule est semblable à la formule de reconstitution du capital par la conclusion d'une assurance-vie mais s'en démarque en ce que les primes payées sont investies dans des produits de la branche 23 (actions, obligations, fonds, spéculation).

Enfin la formule du panachage permet de jongler entre les modes de remboursement et les formules de tout de façon à gérer au mieux son crédit tout au long de sa durée. Ainsi à un emprunt de 5 millions pourrait parfaitement être divisé en deux parties chacune étant soumise à un degré de risque et à une durée différents de façon a réduire le coût total du crédit.