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Expériences partagées - Cas vécus
Prescription

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Vous lirez sur cette page des situations de litige vécues par certains d'entre vous ainsi que la solution qui a été, ou qui aurait dû être apportée.

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L'acquisition immobilière par prescription trentenaire ?

Résumé des faits :

Madame X achète, il y a quelques années, un appartement à Bruxelles avec deux caves (A et B) comme stipulé dans son acte d'achat. Suite à un cambriolage dans les caves de l'immeuble, on constate qu'une des deux caves qu'occupe de bonne foi Madame X ne lui appartient pas et que bien qu'elle ait acheté caves A et B de bonne foi, c'est la cave A et C qui aurait dû lui être vendues.

Monsieur Y, ayant vendu l'appartement à Madame X, lui a vendu les caves A et B de bonne foi parce que lui-même a acheté cet appartement avec les caves A et B (comme stipulé dans son acte d'achat) bien que les caves A et C auraient dû lui appartenir.

Madame X veut bien changer de cave et prendre possession des caves A et C mais la cave C est très humide et inutilisable.

Madame X, estime subir un préjudice à cause de la copropriété qui n'a jamais fait de travaux afin d'éliminer l'humidité dans certaines caves à cause du coût élevé de ce genre de travaux. Elle exige donc que la copropriété effectue les travaux afin qu'elle puisse jouir de sa cave C et que la copropriété remette celle-ci dans le même état que sa cave B qu'elle avait repeinte et dans laquelle elle avait procédé à des frais de serrurerie.

Entretemps, Monsieur Z revient de l'étranger pour habiter en Belgique et veut reprendre possession de sa cave B. Or, cette cave B est occupée par le propriétaire de l'appartement que détient Madame X depuis plus de trente ans sans que personne ne se soit jamais plaint. Il y aurait donc prescription pour réclamer sa cave B. Madame X veut libérer la cave B tout en exigeant de la copropriété que celle-ci mette à sa disposition une cave dans le même état que la cave B (frais de peinture, serrurerie, changer la porte) en attendant que les travaux dans les caves soient terminés.

Réponse de notre expert :

"Toutes les actions tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d'en rapporter le titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi" (art 2262 cc)

"Celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble, en prescrit la propriété par dix ans, si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel de l'immeuble, sinon par vingt ans." (art. 2265 cc)

Ces deux articles résument assez bien la situation de Monsieur Y et de Madame X. Il est vraisemblable que Monsieur Y soit entré définitivement en possession des caves A et B. Même si cela n'était pas le cas, Madame X l'est aujourd'hui et depuis 10 ans au moins. Elle est donc en droit de récupérer sa cave B laissant à Monsieur Z le soin de régler son problème de cave (humidité dans cave C) avec la copropriété.

J'irai même plus loin en disant que si Madame X souhaite entrer en possession de la cave C, un acte notarié (+frais, honoraires et droits d'enregistrement) sera nécessaire. Car il y a bien transfert de propriété.

- La copropriété est-elle dans l'obligation de réaliser des travaux pour assainir les caves touchées par l'humidité et est-elle responsable du préjudice porté à Madame X.

Non, les caves sont des parties privatives. l'entretien appartient à Madame X. Seules les parties communes (corridor, hall, ...) sont à charge de la copropriété.

- Madame x peut-elle se retourner contre la copropriété alors que le vendeur (de bonne foi) lui a vendu l'appartement avec les caves mal attribuées depuis plus de trente ans.

Non, l'action est prescrite depuis au moins 10 ans.

- Si la copropriété décide de faire les travaux dans les caves, Madame X peut-elle exiger de la copropriété que celle-ci mette à sa disposition une autre cave en attendant la fin des travaux et la remise à neuf de cette cave temporaire aux frais des copropriétaires.
Non, il s'agirai d'un acte gracieux de la part d'un copropriétaire mais pas de la copropriété.

- Madame X ne devrait-elle pas se retourner contre le propriétaire précédent de son appartement (lui même subissant le même préjudice)

Non, l'action est prescrite depuis au moins 10 ans.

- Une expertise par un expert architecte/ingénieur civil afin de déterminer la cause de l'humidité dans les caves peut-elle nous être utile ?

Oui, il est toujours préférable d'avoir un avis professionnel si on veut éviter des surprises ou la réapparition de l'humidité.

Le problème est complexe car il a prit source dans un passé lointain et il est difficile de déterminer à quel moment précis cet inversion de cave B et C s'est produite. Mais le syndic et les copropriétaires en sont-ils responsables ?

Cela n'a plus d'importance, c'est Monsieur Z qui a le plus intérêt à agir en justice. Or son action est prescrite, il a donc perdu le droit de revendiquer son droit de propriété sur la cave B. Madame X n' a aucun intérêt à s'en séparer (ou alors suite à un acte de vente ou d'échange (+ soulte éventuelle) puisqu'elle est pleinement propriétaire de la cave B).