Vous lirez sur cette page des situations de litige vécues par certains d'entre vous ainsi que la solution qui a été, ou qui aurait dû être apportée.

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Résumé des faits :

Vous nous avez déjà conseillés dans une affaire précédente qui c'est terminée au mieux après vos conseils ce pourquoi nous vous remercions très chaleureusement.

Voici une nouvelle demande.

Nous avons conclu un bail pour la location d'un appartement (3 ans).

Cet appartement est en voie de rénovation.

Comme le "futur" locataire était désireux de jouir de cet appartement il a été convenu qu'il pouvait en disposer dès le 1er novembre sans devoir payer le loyer de ce mois à la condition qu'il termine la remise en état, à savoir la pose d'un vynil dans 3 pièces et le tapissage des mêmes pièces à ses frais.

Après s'être installé, le locataire nous à fait part du fait qu'il ne voulait plus faire la rénovation car cela coutait plus qu'un mois de loyer (17.000 BEF) et qu'il préférait que nous faisions ces travaux et qu'il paierait son loyer.

Nous avons donc commencé ces travaux. Actuellement le détapissage de sa chambre est en cours.

Le vynil sera placé dans la pièce du milieu encore cette semaine et la cuisine ainsi que la deuxième chambre suivront dans les meilleurs délais.

Hier soir le locataire estime que nous le "dérangeons", que les travaux font de la poussière et qu'il pense qu'il ne paiera pas le loyer du mois de novembre.

Dans une annexe au contrat de bail il est explicitement spécifié que le locataire doit payer une garantie de 3 mois, le premier mois a été payé à la prise de possession des lieux et il est convenu que les 2 mois suivants seront payés au 1er decembre et au 1er janvier 2001.

Comme des travaux devaient être entrepris il est aussi convenu que l'état des lieux se fera après les travaux et au plus tard le 31 janvier 2001.

Tout ceci est fort désagréable notre souci étant de rendre cet appartement le plus agréable possible.

A la demande du locataire nous sommes aussi en train de déplacer une porte ce qui bien entendu entraîne aussi des frais.

Nous sommes ici devant une mauvaise volonté évidente et mon épouse et moi même avons déjà décidé de terminer le bail à la première occasion légale.

Question : que faire devant cette situation quant au paiement du loyer (de novembre si nous considérons que les premiers 17.000 francs payés sont le premier mois de la garantie) et du solde de la garantie.

Je joins une copie du contrat de bail et son annexe. (NDLR : "je vous épargne les 9 pages de contrats")

La dernière clause concernant l'état des lieux et la remise en état a été ajoutée manuellement sur l'original car fait in situ et en dessous de nos signatures.

Réponse :

Ravi d'avoir déjà pu vous rendre service précédemment. J'attire cependant votre attention sur la rédaction de votre bail. Celui-ci, malgré la réduction de la durée du bail à 3 ans est bel et bien lorsqu'on le lit entièrement conclu pour 9 années. Vous constaterez vous même en le parcourant qu'il y est fait mention à plusieurs reprises du premier, deuxième ou troisième triennat (période de trois ans).

Ce qui ne change rien dans vos relations pendant les trois premières années, mais votre faculté de résiliation ne pourrait être exercé que dans trois ans sans condition si votre locataire décide de s'en aller. Sinon, il est en droit de rester pendant 9 années à moins que vous ne décidiez d'occuper le bien personnellement ou par un membre de votre famille. dans ce cas, il peut devoir quitter l'appartement dans les 6 mois. Attention, si vous ne faites pas occuper le bien par un membre de votre famille et que cette occupation ne dure pas deux ans au moins, vous pourriez lui être redevable d'un montant égal à 18 mois de loyer.

Les travaux, il doit les souffrir comme dit la loi. S'il suspend le paiement de son loyer, vous le mettez en demeure de payer par recommandé, si rien ne se passe, votre recours est le juge de paix. Ne perdez pas de temps. Dès le moment où ce chantage devait se manifester à nouveau, vous pourriez toujours demander la résiliation judiciaire du bail. C'est alors le juge qui décide. Mais depuis que ce contrat a été signé. Vous êtes obligé au même titre que votre locataire d'en respecter la teneur.

Vous vous êtes engagé sur trois (neuf) ans, il s'est engagé à payer à dater du 1/11. Les travaux ne sont pas mentionnés dans les bail. Si vous arrêter les travaux ici, mais à condition que les exigences élémentaires en matière de sécurité, de commodité et de salubrités soient rencontrées (obligations légales) et de procéder à une expertise (obligation contractuelle), il n'a aucun recours contre vous, le loyer sera le même et ce sera tant pis pour lui.

J'ai relu votre bail et compare ce qui y est indiqué avec ce que votre bailleur vous réclame. Il y a plusieurs contradictions.

Premièrement, votre bail ne dit rien concernant la résiliation du bail par le preneur, nous retombons donc sur le droit commun (règles légales qui régissent ce type de contrat). La loi dispose que le preneur peut quitter à tout moment sans obligation de trouver un locataire ou indemnité.

L'art. 7 de votre bail stipule clairement: "les réparations locatives et les menus entretiens sont à charge du locataire, ils comprennent notamment : .... "

On n'y parle pas d'usure locative normale, ce qui est le cas pour le tapis et la peinture. Ces deux postes ne sont pas à votre charge. Seuls l'entretien et la consommation est à votre charge. et encore, je constate que les charges sont de BEF 0. Cela signifie donc que les charges sont comprises de manière forfaitaire dans le loyer. La consommation d'eau devrait donc être prise en charge par votre loyer et ce depuis le début de votre location.

Une peinture défraîchie et une moquette usée ne peuvent pas être considérées comme des dégâts locatifs que sont des vitres brisées, des portes abîmées, des châssis forcés, ...

Vous ne pouvez pas empêcher l'usure de la moquette sur laquelle vous marcher ou la peinture qui se défraîchi naturellement. Dans le même ordre d'idée, votre propriétaire devrait alors vous réclamé l'amortissement de tout ce que vous avez utilisé dans l'immeuble : clenches de portes, serrures, gongs des portes, rails de rideaux, ... Vous comprenez que cela est fort exagéré.

D'après moi, votre décompte s'arrête à la consommation d'eau et non à la peinture et au remplacement de la moquette.

Votre recours, si votre bailleur refuse de libérer la garantie, s'incarne en la personne du juge de paix. C'est gratuit (ou presque) et vous pouvez-vous y représenter en personne (sans avocat) ou vous faire représenter par une personne de votre choix (pas spécialement un avocat).

Toutefois, je n'ai pas pu prendre connaissance de l'état des lieux d'entrée et de sortie. Ces documents sont importants pour déterminé dans quel état était la moquette avant et après la location. Si la moquette était neuve à votre entrée dans les lieux, on peut comprendre son remplacement à vos frais à condition que l'état des lieux le stipule.

S'il n'y a pas eu d'état des lieux à l'entrée en jouissance de l'immeuble, vous êtes, au regard de la loi, présumée quitter les lieux dans l'état où vous les avez reçu. Donc rien à payer ...