Vous lirez sur cette page des situations de litige vécues par certains d'entre vous ainsi que la solution qui a été, ou qui aurait dû être apportée.

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Résumé des faits :

J'ai signé avec mon propriétaire un contrat de bail d'une durée de 1 an prenant cours le 1er février 2000 avec renouvellement tacite jusqu'à une durée maximum de 3 ans.

Je souhaiterais maintenant résiler ce bail anticipativement. Le contrat de bail prévoit que le preneur peut céder son bail à un tiers etc... Il précise que dans ce cas le preneur reste responsable de l'exécution du bail. Pouvez-vous me préciser ce que cela implique (par exemple, suis-je responsable des dégâts locatifs causés par le nouveau locataire ? Si le nouveau locataire veut partir avant la fin du bail, dois-je trouver un nouveau locataire ou payer les loyers ? etc...).

Réponse de notre expert :

Votre contrat est un contrat de courte durée dont il ne peut être mis fin avant l'échéance prévue. La résiliation n'est donc pas possible sans indemnité (3 à 6 mois de loyers selon que vous quittez en début ou en fin de contrat).

Reste la sous-location et la cession de bail. Attention les deux notions sont différentes en droit.

La sous-location doit être autorisée préalablement dans le contrat de bail. Toutefois, il vous est interdit, si vous y avez votre résidence principale, de sous-louer le bien à quelqu'un qui y installerait sa résidence principale (à préciser donc sur la convention (copie) qui vous lie avec le sous-locataire). Vous prenez la place du bailleur vis-à-vis du sous-locataire qui est tenu par les clauses de votre contrat (durée, loyer, charges, ...). Mais vous demeurez responsable à l'égard du bailleur du paiement des loyers, des charges et du respect de la convention initiale.

La cession de contrat est différente en ce que vous n'êtes plus responsable vis-à-vis du bailleur cédant, ni du locataire cessionnaire. Comme, la sous-location, la cession de bail doit être autorisée préalablement dans le contrat de bail (ce qui semble être le cas dans votre bail). Mais, il vous est interdit, si vous N'y aviez PAS votre résidence principale, de céder le bien à quelqu'un qui y installerait sa résidence principale. Ces obligations remplies, normalement, vous êtes tiré d'affaire et n'êtes plus responsable des agissements du nouveau locataire. Deux exceptions à cette règle :

• si vous ne respectez pas l'une des deux obligations décrites ci-dessus.
• si le document qui marque l'accord du bailleur sur la cession prévoit que vous resterez responsable pour le nouveau locataire.

Les droits et obligations du sous-locataire ou du locataire cessionnaire sont les mêmes que les vôtres en qualité de locataire principal. S'ils commettent des dégâts locatifs, ils doivent les réparer mais vous pourriez être tenus de les réparer vis-à-vis du bailleur. Dans ce cas, une action contre le véritable fautif s'ouvre à vous pour récupérer les sommes payées indûment (d'où l'importance d'un état des lieux de sortie).

Si la même convention de bail (que la vôtre) lie le locataire cessionnaire à votre propriétaire, il pourra sans peine céder son bail ultérieurement sans que vous soyez obligé de pourvoir à son remplacement en cas de défaillance.

En revanche, le sous-locataire, étant d'office lié par votre bail, peut à son tour sous-louer le bien, mais vous restez tenu vis-à-vis du bailleur des obligations nées du bail (à faire radier donc sur la convention qui vous lie avec le sous-locataire).

Les termes que vous utilisez dans votre question me fait penser que le bailleur autorise la cession de bail et non la sous-location, mais une précision sur les deux institutions juridiques était nécessaire.