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Expériences partagées - Cas vécus
Le bail résidentiel

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Vous lirez sur cette page des situations de litige vécues
par certains d'entre vous ainsi que la solution qui a été,
ou qui aurait dû être apportée.

N'hésitez pas à nous en faire connaître d'autres en cliquant ici


Un bail oral peut-il se transformer en un bail à durée déterminée de 9 années ?

Résumé des faits :

Mon père est décédé en Août 1999. Il m'avait fait donation - sous condition suspensive de son prédécès - d'un appartement dont il se gardait l'usufruit.

Je "connais" cet appartement, un petit 70 m2 deux chambres, parce qu'il fait partie d'un building dans lequel mon père habitait.

Je viens de découvrir qu'il est loué, à une personne veuve, qui a 81 ans. Elle n'a PAS de bail, elle dit être dans les lieux depuis "environ 11 ans", aucun état des lieux n'a été fait.

Elle paie son loyer de manière régulière, mais elle paie un loyer très largement en-dessous des prix payés pour ces appartements (il est facile de comparer puisque cet appartement ressemble à environ 100 autres appartements disséminés dans quatre buildings différents...)

Elle le sait fort bien, et, la preuve, elle "n'est pas contre le fait que le loyer soit augmenté".

Pourriez-vous m'aider, me dire ce que je PEUX faire, ce que je DOIS faire (je voudrais rédiger un bail, faire un état des lieux et remettre son loyer à un niveau plus normal).

Réponse :

La situation de votre locataire n'est pas très stable en apparence mais elle est juridiquement bétonnée. Un bail oral est réputé conclu au mois. Nous devons donc considérer que le bail s'est renouvelé par tacite reconduction aux mêmes conditions de mois en mois.

PERSONNELLEMENT, je pense que ce bail a pris le caractère d'un bail conclu pour 9 ans lorsque la deuxième reconduction a eu lieu après l'entrée en vigueur de la loi du 20 février 1991 relative aux baux relatifs à la résidence principale du preneur (MB 22/02/91). La raison en est que les baux à court terme (max.35 mois) servant de résidence principale du preneur étaient renouvelables qu'une seule fois aux mêmes conditions avant d'être considérés comme conclu pour 9 ans, durée de laquelle on retranche la durée déjà écoulée dans les lieux loués.

En suivant ce raisonnement, le bail est arrivé au terme des trois premiers triennats au mois de mai 2000. Il est dès lors renouvelé pour 9 années depuis cette date.

La révision du loyers et des charges devraient, sauf accord amiable, être demandée au juge de paix si vous estimez que la valeur locative normale a été augmentée d'au moins 10% (si travaux) ou 20% (si circonstances exceptionnelles). Cette action ne s'ouvre cependant à vous qu'entre le neuvième et le sixième mois précédant chaque triennat (septembre à décembre 2002).

Pour ce qui est de l'état des lieux, l'absence d'un tel document est toujours favorable au preneur. En quittant le studio, elle sera réputée le quitter dans le même état que celui qui existait au jour de sa rentrée dans les lieux.

Ces "conditions", ce "bail oral" a été conclu entre la locataire actuelle et la deuxième femme de mon père.

Cela n'a guère d'importance puisque les conditions sont toujours le montant du loyer charges comprises ou non. Si votre père a toujours accepté la somme en question, c'est qu'il était d'accord sur cette façon de procéder. Si les charges sont comprises dans le montant du loyer de manière forfaitaire, vous ne pourrez pas non plus les augmenter, même si le prix de l'énergie augmente.

En fait, elle paie 16.000 frs par mois, dans lesquels est comprise une "provision pour charges locataires", c-à-d son eau, son électricité, son chauffage, etc... Cette provision pour charges est de 4.065 Frs.

Vous êtes en droit d'augmenter le loyer en suivant l'indice des prix à la consommation. Cette opération peut se faire une fois par an et selon une formule édictée par la loi (code civil). Les charges locatives doivent être couvertes par votre locataire puisqu'il a toujours été entendu qu'il s'agissait d'une provision.

Cependant, je doute que ces manœuvres ne vous sortent de votre situation financière inconfortable. Les efforts que vous ferez aujourd'hui vous permettront peut-être de préserver votre bien immeuble. Mais attendez-vous à des réfections et travaux divers lorsque l'appartement se libèrera après plus de 11 années d'occupation.

Ces efforts supplémentaires vous permettront de louer le studio en fonction de sa valeur locative normale.

En ce qui me concerne, je n'ai JAMAIS "traité" avec cette locataire, j'hérite d'une situation anarchique et d'un loyer ridiculement bas par rapport à ce que paient les locataires de ce même type d'appartement dans le même building...

Que l'immeuble vous ait été donné en nue-propriété avant le décès de votre père ou que vous soyez entrer en pleine possession de cet immeuble à cause du décès de celui-ci, les loyers vous étaient dus depuis septembre 1999. Depuis, plus d'un an s'est écoulé.

EN QUOI suis-je lié par des accords auxquels je suis totalement étranger...

Parce qu'en devenant nu-propriétaire ou l'unique héritier de l'immeuble, vous entrez de plein droit dans les droits et obligations de l'ancien propriétaire. Le bail n'ayant toutefois pas été enregistré à sa date, le contrat de bail ne peut pas vous être opposé et vous êtes en droit de demander l'expulsion de votre locataire dans les 6 mois. Mais cela ne marcherait qui si vous n'étiez vraiment pas au courant de la location. Or vous devez l'être depuis au moins un an.

J'ai habité 9 ans en France, et je n'ai jamais encore été propriétaire d'un bien immobilier et je n'aime d'ailleurs pas ça du tout, je préfèrerais vendre cet appartement mais vu le prix auquel il est loué il vaut des clopinettes par rapport à sa valeur de marché (ils se vendent environ 2.400.000 Frs) ...

Si vous avez le projet d'acquérir un appartement ou une maison à vous, vous pouvez toujours vous servir de cet appartement loué comme hypothèque pour le financement d'un autre immeuble. En plus, cela vous permettrait de réduire la quotité de votre taux d'intérêt. Mais de toute manière vous devrez présenter un bail écrit. Vous avez donc avantage à proposer de nouvelles conditions de location écrites et adaptées aux conditions actuelles de location.

CCL : Vous apprendrez vite, en tant que nouveau propriétaire, qu'il vaut mieux avoir un locataire régulier qui paie son loyer moins cher mais régulièrement qu'un locataire qui paie les deux premiers mois et qui fait le mort ensuite.