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Expériences partagées - Cas vécus
Résiliation du bail

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Vous lirez sur cette page des situations de litige vécues par certains d'entre vous ainsi que la solution qui a été, ou qui aurait dû être apportée.

N'hésitez pas à nous en faire connaître d'autres en cliquant ici


Que faire lorsque votre propriétaire souhaite occuper personnellement le bien qu'il vous loue ?

Résumé des faits :

Je suis actuellement locataire d'une maison unifamiliale. J'ai signé un bail de 9 ans prenant cours le 01/01/98.

Le bail est enregistré conformément à la loi.

D'après ce bail, le propriètaire devrait me notifier un préavis de 6 mois s'il souhaite occuper le bien personnellement.

Mais son intention est de vendre ; il a chargé une société immobilière de réaliser la vente. Les responsables de cette société me prétendent que le nouveau propriétaire devrait me notifier un préavis de seulement 3 mois arguant du fait qu'il s'agit d'une vente et cession de bail. !!!

 
Je pensais que le nouveau propriétaire était tenu de respecter le bail que j'avais signé avec l'ancien propriétaire, donc six mois de préavis après l'acte de vente. Pouvez-vous me renseigner à ce sujet et éventuellement me conseiller sur les mesures à prendre ( ou à ne pas prendre ) pour éviter de me faire pièger.

Réponse :

De façon à ne pas vous induire en erreur, les réponses que vous allez lire seront systématiquement accompagnées des règles de droit qui y correspondent.. Vous retirerez ainsi de nos explications la substance qui, nous le souhaitons, finira par résoudre votre situation.

Votre bail tombe sous le champ d'application de la loi du 20 février 1991 sur les baux à résidence principale modifiée par la lois sur les loyers en 1997.

Une bonne chose est que votre bail est enregistré, il a donc date certaine comme on dit en droit. Nous verrons ensuite ce que cela signifie.

Vous me dites que le propriétaire devrait vous indemniser d'après le bail en cas de d'éviction pour occupation personnelle. Cela est conforme à la loi à condition qu'il occupe EFFECTIVEMENT le bien. Si cela n'est pas le cas DANS L'ANNEE de votre éviction ET d'une façon CONTINUE pendant au moins deux ans, vous aurez droit à une indemnité égale à 18 mois de loyer. C'est le juge de paix du canton du lieu où se trouve le bien immeuble qui tranchera.

Ce que vous m'expliquer ensuite mérite quelques éclaircissements car vous ou celui qui vous a donné conseil confond cession de bail et transmission du bien loué.

Une cession de bail revient pour vous à sous-louer le bien que vous occuper. Cela est strictement interdit par la loi sauf convention contraire ou autorisation expresse de votre bailleur. Je ne pense pas que nous parlons pas de cela ici car, d'après ce qui est écrit, vous ne compter pas sous-louer le bien.

La transmission du bien loué (= vente) est réglementée par la loi. Le nouveau propriétaire est dit on subrogé dans les droits et obligations de l'ancien propriétaire. Cela signifie que le nouveau propriétaire va se glisser dans la peau de l'ancien et s'en trouvera engagé par le bail en cours sans devoir signer une nouvelle convention. Vous avez donc entièrement raison en disant que le nouveau propriétaire doit respecter les obligations dans lesquelles s'était engagé l'ancien propriétaire. Et d'autant plus si votre bail est enregistré.

L'article 9 de la loi du 20/02/1991 dit ceci : "Dès la signature de l'acte authentique, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d''aliénation."

Explications : Si vous avez enregistré votre bail avant que le nouveau propriétaire n'ait transcrit (= inscrit dans les registre des conservateurs d'hypothèques; c'est obligatoire lors de chaque aliénation d'immeuble) la vente du bien, ce dernier est obligé par les droits et obligations qui étaient en vigueur au moment de la vente (sans plus ni moins de pouvoir). Votre bail doit donc être entièrement et scrupuleusement respecter par le nouveau propriétaire sans qu'il ne puisse vous expulser, même si cela était initialement prévu dans la convention de bail.

Le nouveau propriétaire devra, sauf accord amiable entre vous, supporter que vous restiez dans la maison encore pour le temps restant à courir (+ - 7 années). Il pourra arguer du fait qu'il occupera le bien lui-même en vous donnant, conformément à la loi, un congé de six mois de loyer (pas moins). Mais c'est lui et non l'ancien propriétaire ou l'agence chargée de vendre le bien qui devra vous en avertir et par recommandé.

Conseil : Ménagez-vous la preuve que votre bail a été régulièrement (= conforme aux lois et règles) enregistré et dès que votre actuel bailleur ou que le nouveau propriétaire tente de vous expulser, allez voir le juge de paix compétent avec tous les documents qui établiront vos droits (bail, preuve de la vente du bien, preuve de non la non occupation personnelle du bien, ...). Cela ne devrait pas traîner ....