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Expériences partagées - Cas vécus
Résiliation du bail

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Vous lirez sur cette page des situations de litige vécues par certains d'entre vous ainsi que la solution qui a été, ou qui aurait dû être apportée.

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Les indemnités de rupture de bail

Résumé des faits :

Nous sommes locataires d'une maison depuis le 1/10/97. Le bail est fait et conclu pour une durée de 9 années consécutives.

Nous venons d'acheter une maison et de ce fait, avons envoyé au propriétaire nore renom le 14/8 en précisant que nous partirons le 1/10. Le propriétaire nous réclame maintenant:

- 3 mois de loyer (Sept/Oct/Nov) car il est repris dans le bail le fait que le préavis doit être signifié 3 mois avant le départ.
- 1 mois de loyer pour rupture dans la 3 ème année du bail (alors que nous quittons le lieux exactement après 3 ans, càd le 1er Oct).

Nous avons présenté au propriétaire une personne désirant louer la maison. Celui s'est dit intéressé mais ne veut rien entreprendre tant que nous n'avons pas acquité ce qu'il nous réclame.

Je pensais personnellement que si nous trouvions un locataire solvable, il n'y aurait pas d'indemnités.

Quand est-il exactement ?

Réponse de notre expert :

Parmi les multiples textes législatifs civils, les juristes distinguent trois types de lois (entendez articles de loi). Le texte dont le contenu est d'ordre public (personne ne peut y déroger), les lois impératives (les textes dont le contenu peut ne pas être observé à la lettre tout en admettant qu'un délai de dix ans sans plainte soit nécessaire) et les lois supplétives (les textes dont le contenu ne revêt aucun caractère obligatoire).

La législation sur les baux est en partie d'ordre public, en partie impérative et en partie supplétive. Evidemment, le législateur ne précise pas ce qui est l'un et ce qui est l'autre. C'est donc la lecture des dispositions qui vous éclairera sur ce point. L'emploi des verbes "devoir" et "pouvoir" prend ici toute sa nuance.

Premièrement, la loi de 1991 relative aux baux à loyer a voulu protéger à la fois les propriétaires et les locataires en plaçant tous les baux (sauf ceux de moins de 3 ans) sur une même base en leur donnant une durée égale de 9 ans. Dès lors, le locataire était en droit de résilier le bail à n'importe quel moment moyennant préavis de trois mois. Le fait d'arriver au terme de la troisième année de location ne change rien à cela d'autant que cette procédure est décrite dans votre bail.

La loi reconnaît un droit au bailleur en cas de rupture de bail au cours du premier triennat (première période de trois ans). Ce droit, bien qu'il puisse toujours y renoncer, permet au propriétaire de réclamer un, deux ou trois mois de loyer en guise d'indemnité selon que le bail prend fin respectivement la troisième, la deuxième ou la première année du triennat.

En conclusion, je dirai ceci

Un mois de loyer d'indemnité pour la résiliation du bail au terme du premier triennat, c'est le droit du bailleur.

Trois mois d'indemnité pour non respect de la procédure de préavis ... admettons parce que cela est stipulé en toutes lettres dans votre bail.

Mais si vous lui trouvez un locataire, l'indemnité due au bailleur parce que celui-ci a été pris de cours n'a plus de sens. Car cette indemnité doit s'interpréter comme une indemnité de relocation et non comme une clause pénale sanctionnant le non respect d'une convention.

En lisant l'art. 1760 c.c., vous apprendrez qu' "en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages-intérêts qui ont pu résulter de l'abus". Attention cet article ne fait pas partie de la législation de 1991. Il forme ce que l'on nomme le droit commun en matière de bail et est supplétif c'est-à-dire que si votre bail prévoit autre chose dans ce cas, le contrat prévaudra sur la loi.

Le temps de relocation correspondrait dans votre cas à maximum un mois.

Proposez à votre propriétaire de régler cette situation au plus vite tout en restant dans un juste milieu.

Le propriétaire a évidemment le droit de refuser la personne que vous lui présenterez mais il ne peut le faire de manière abusive et sans raison. Mais accepter l'indemnité de 3 mois et les nouveaux locataires revient pour votre propriétaire à s'enrichir sans cause puisque qu'il est rémunéré deux fois pour la même chose sur le même laps de temps.

Votre recours étant alors le juge de paix du lieu où se trouve le bien loué.