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Expériences partagées - Cas vécus
Les dégâts locatifs

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Vous lirez sur cette page des situations de litige vécues par certains d'entre vous ainsi que la solution qui a été, ou qui aurait dû être apportée.

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Le chien du locataire détruit les bas de portes !

Résumé des faits :

Le chien du locataire détruit le bas des portes ! Il n'y a pas grand chose à faire.
 
Le locataire est tenu d'utiliser le bien en "bon père de famille" mais il a le droit de l'utiliser quasi comme bon lui semble, évidemment, en respectant ses obligations. Quelles sont-elles ?
 
En gros, payer son loyer et rendre le bien, en fin de bail, dans le même état locatif qu'au jour de la prise de possession hors l'usure locative normale.

Réponse de notre expert :

  • D'où, un premier conseil, établir un bail locatif en bonne et due forme. Ce bail fixera les conditions de la location. Il sera idéalement enregistré.

    Comment déterminer l'état du bâtiment lors de la prise de possession par le locataire ?

    A l'heure actuelle, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans le même état que celui ou il se trouve à la fin du bail … sauf preuve du contraire.

  • Second conseil, établir un bon état des lieux d'entrée juste avant la prise de possession. Cet état des lieux doit refléter le plus justement possible et avec un maximum de détails l'état dans lequel se trouve l'immeuble au début de la location. Voici deux exemples :

    - l'état des lieux décrit "un radiateur dans le séjour" et à la sortie, il y a toujours un radiateur dans le séjour. La différence réside en ce que, à l'entrée, le radiateur du living était en fonte d'aluminium, d'une puissance de 3.250 Watts, avec une vanne thermostatique. Pendant la location, la maison est restée sans chauffage et le radiateur a gelé. Il a été remplacé par un radiateur en acier prépeint, un panneau, d'une puissance de 1.200 Watts, avec une vanne tout ou rien. En faisant référence aux termes vagues de l'état des lieux "un radiateur dans le living", le propriétaire ne pourra exiger rien d'autre.

    - De même, les portes intérieures, en chêne massif avec demi vitrage décoratif pourraient être remplacées par une porte standard à peindre si la description de base est trop laconique.

    Vous imaginez les (dizaines de) milliers de francs de dégâts potentiels à charge du propriétaire sans qu'il puisse invoquer les dégâts réels ?

    Revenons à la question "Que faire si le chien du locataire dégrade les portes ?"

    Sur ce point, très peu de chose. Attendre (ou provoquer légalement) la fin du bail et exiger la remise en état (ou le remplacement) du bien abîmé dans son état initial. L'état des lieux de sortie déterminera la hauteur des dégâts locatifs. Si le locataire ne s'exécute pas, la caution bancaire sera utilisée pour les réparations. Et si elle est insuffisante, c'est le Juge de Paix qui tranchera.

    A notre sens, des dégâts aux menuiseries intérieures ne portent pas atteinte à l'intégrité de l'immeuble et ne sauraient engendrer une rupture du contrat de bail. Il devrait en être autrement si le propriétaire découvrait que l'immeuble risque de périr prématurément … mérule provoquée par des infiltrations non signalées, démolition de murs ou colonnes, … Mais dans ces cas extrêmes, ce sera bien souvent le recours à la Justice de Paix (ou à l'arbitrage s'il est expressément prévu au contrat de bail) qui tranchera le litige.

  • Donc troisième conseil, détaillez au maximum l'état des lieux d'entrée ou mieux, entourez vous de professionnels pour l'établir. D'ailleurs, le partage des frais avec le locataire est tout à fait habituel car il en va aussi de son intérêt.