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Expériences partagées - Cas vécus
Le bail résidentiel

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Vous lirez sur cette page des situations de litige vécues par certains d'entre vous ainsi que la solution qui a été, ou qui aurait dû être apportée.

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Peux-t-on mettre fin à un bail sans payer d'indemnités ?

Résumé des faits :

Je suis sur le point de "casser" mon bail, mon propriétaire me demande un congé notifié de 3 mois comme inscrit dans mon contrat de bail mais également une indemnité de 2 mois vu que je suis dans la deuxième année de location.

Mon problème est l'interprétation du code civil.

L'article de loi pour la location d'un logement principal dit qu'un bail est conclus pour une durée de 9 ans et parle de ces fameuses indemnités. L'article suivant dit que par dérogation et par écrit, un bail peut-être conclus pour une durée inférieure ou égale à 3 ans (ce qui est indiqué clairement dans mon contrat de bail). Cet article indique également que les paragraphes 1 à 6 du précédent article ne sont dès lors plus d'application. On ne parle donc plus d'indemnités.

Ma question est donc la suivante : Devrais-je payer 2 mois de loyer d'indemnités?

Réponse :

Je crains ne pas avoir de bonnes nouvelles pour vous. En revanche le paiement d'une indemnité pourra toujours être éviter.

Vous avez bien lu le code civil. Il stipule en effet qu'un bail conclu pour une durée inférieure ou égale à 3 ans échappe aux dispositions protectrices des intérêts du bailleur régissant la durée d'un bail réputé conclu pour une durée de 9 ans et auquel il peut être mis fin moyennant la notification d'un congé et le paiement d'une indemnité.

Le contrat de bail est une convention particulière issue du cadre plus général réglementant les contrats de location dont les dispositions (Art. 1708 et suivantes) forment le droit commun à tous les types de contrats qui ont pour objet la location d'une chose (résidence principal, commercial, à ferme, ...).

Ces articles régissent également les relations entre un bailleur et un preneur pour tout ce qui n'est stipulé contraire par les règles plus spécifiques régissant le contrat de bail (L. 20/02/91 modifiée en 1997- bail de résidence principale).

Puisque cette loi ne régit pas le sort des indemnités dues en raison de la rupture avant terme du contrat de bail conclu pour une durée inférieure à 3 ans, nous retombons sur le droit commun des contrats de location.

En lisant l'art. 1760 c.c., vous apprendrez qu' "en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages-intérêts qui ont pu résulter de l'abus".

Vous savez à présent comment éviter le paiement d'une indemnité. Vous devrez pour cela trouver un locataire acceptant de reprendre votre bail pour la durée restant à courir (cession de bail). Le propriétaire a le droit de refuser la personne que vous lui présenterez.